最近接到好幾個(gè)當(dāng)事人電話咨詢：在房屋出賣人在還未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下,，雙方簽訂的買賣合同是否有效,？要怎么規(guī)避如果在原產(chǎn)權(quán)人辦理了房產(chǎn)證后不配合買受人去辦理過(guò)戶手續(xù)的問(wèn)題？今天,，對(duì)這個(gè)很容易出現(xiàn)的合同糾紛問(wèn)題來(lái)簡(jiǎn)單的解答一下,。

      在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”,。那么,，在這種情況下，房屋買賣雙方訂立的買賣合同是否有效呢,？賣房人是否能以未取得房產(chǎn)證作為合同無(wú)效的依據(jù)呢,？

      對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效,；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同的效力?！币罁?jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定依法登記權(quán)屬證書(shū)只是物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利要件,，而不是買賣生效要件，在尚未取得產(chǎn)權(quán)的情況下,，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權(quán)行為,，不是物權(quán)行為，只要符合合同的成立要件,，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效,。也就是說(shuō)雙方簽訂合同后，由于房屋不能辦理過(guò)戶手續(xù),，房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)不能對(duì)抗雙方之外的第三人,；但在雙方之間，債權(quán)已經(jīng)成立,，雙方都受到相關(guān)條款的約束,，其后的取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)、協(xié)助過(guò)戶等行為是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，如不能達(dá)到上述目的,，購(gòu)買方可依法要求違約方繼續(xù)履行合同承擔(dān)違約責(zé)任或者退還購(gòu)房款賠償損失。

      由此可知,，未取得房產(chǎn)證的房屋買賣合同是具有法律效力的,，但是未取得房產(chǎn)證的房屋買賣行為涉及到諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此買賣雙方一定要制定嚴(yán)密的買賣合同條款,，將糾紛的可能性降到最低,。

案例：

      陳某夫妻與王某簽訂了房屋出售協(xié)議，約定由陳某夫妻將從開(kāi)發(fā)公司購(gòu)置的某套房屋出售給王某,，價(jià)格為40萬(wàn)元,，王某預(yù)付訂金5萬(wàn)元，協(xié)議同時(shí)約定,，待陳某夫妻房產(chǎn)證辦好后雙方辦理交割后,，王某一次交清余額款35萬(wàn)元。

      王某向陳某交付了訂金5萬(wàn),，后來(lái)陳某夫妻反悔不愿履行合同,，王某向法院提出起訴，要求陳某夫妻繼續(xù)需履行合同,，協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù),。陳某夫妻則辯稱，自己的房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證就轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定,，屬無(wú)效合同應(yīng)予解除,。

案例解讀：

      劉睿律師對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了專業(yè)講解,。案例中陳某夫妻的主張是不被支持的，辦理產(chǎn)權(quán)證并不是雙方簽訂房屋買賣合同的前提條件,，雖然我國(guó)有法律明確規(guī)定簽訂房屋買賣合同時(shí),，出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，但是本案中,，買賣雙方有約定房產(chǎn)證辦好后雙方辦理交割,，所以本合同屬于附條件的房屋買賣合同，當(dāng)出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)合同就生效,，應(yīng)履行過(guò)戶登記手續(xù),。陳某夫妻的行為不受法律支持，屬違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

       這樣的情況于商品房買賣合同中依然適用,，開(kāi)發(fā)商同樣不能以未取得房產(chǎn)證而主張房屋買賣合同無(wú)效。

      針對(duì)這一類房屋買賣,，依據(jù)相關(guān)法律條款和劉睿律師的敘述,，溫馨提示：

1、尚未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)較大,，在購(gòu)買或出售時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎,。

2、如果要交易這一類型的房產(chǎn),，雙方應(yīng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，對(duì)于取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間要有明確的認(rèn)知,，對(duì)不能按期取得產(chǎn)權(quán)證的可能要有預(yù)期,。

3、對(duì)購(gòu)買者而言,，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手,，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款,；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán),，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。

4,、對(duì)購(gòu)房者而言,，買賣合同的條款中一定要要求賣方明確承諾取得房產(chǎn)證的時(shí)間以及辦理房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),。

5,、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn),，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí),，一方違約,。

6、在制定此類房屋買賣合同時(shí),，要考慮到一段時(shí)間后,，因政策波動(dòng)造成貸款政策變化、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化,、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問(wèn)題,。