家庭成員之間涉及房改房買(mǎi)賣(mài)、權(quán)屬類(lèi)案件的審理一直是審判實(shí)務(wù)界的難題，其中涉及到的一些問(wèn)題頗有爭(zhēng)議,，筆者梳理了此類(lèi)案件中容易出現(xiàn)的問(wèn)題，并針對(duì)不同情形提出具體處理意見(jiàn)：

一,、關(guān)于兩種不予受理的情形

      1,、公有房屋承租人及家庭成員之間因公有住房購(gòu)買(mǎi)主體資格、應(yīng)當(dāng)參加房改而未能參加,、應(yīng)當(dāng)享受的福利分房面積標(biāo)準(zhǔn),、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格等發(fā)生爭(zhēng)議的，屬于執(zhí)**改政策產(chǎn)生的爭(zhēng)議,，應(yīng)當(dāng)向公有住房行政主管部門(mén)反映,，不屬于人民法院民事案件的受理范圍，當(dāng)事人以此為由主張房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,，不予受理；已經(jīng)受理的,，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴,。

      2、家庭成員之間因確認(rèn)公有住房承租人資格發(fā)生爭(zhēng)議的,，應(yīng)由公有住房行政主管部門(mén)處理,，不屬于人民法院民事案件受理范圍，當(dāng)事人以此為由主張撤銷(xiāo)公有住房承租證,、要求確認(rèn)公有住房承租權(quán)變更無(wú)效等糾紛,，不予受理；已經(jīng)受理的,，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴,。

二、關(guān)于房改房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定

      １,、房改房買(mǎi)賣(mài)合同的效力需要經(jīng)公有住房行政主管部門(mén)審批后生效,，其行為具有不可逆轉(zhuǎn)性，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效后,，很難恢復(fù)至公有住房租賃的原始狀況,，故應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握法律和政策的界限，原則上不輕易認(rèn)定房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。

      2,、1999年10月1日《中華人民共和國(guó)合同法》實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的效力性規(guī)范為依據(jù),，不能以法律和行政法規(guī)的管理性規(guī)范為依據(jù),，也不得以部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù),。

      ３、一方當(dāng)事人以房改房買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)同住家庭成員協(xié)商一致同意,、協(xié)商證明簽字系偽造,、代簽等為由主張房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)綜合分析購(gòu)房款的出資,、買(mǎi)賣(mài)合同手續(xù)經(jīng)辦過(guò)程,、房屋權(quán)屬登記、權(quán)屬證書(shū)領(lǐng)取,、房屋長(zhǎng)期實(shí)際居住使用狀況,、出資裝修情況等因素，合理判斷當(dāng)事人對(duì)房改房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂及履行是否明知或認(rèn)可,。

三,、關(guān)于房改房權(quán)屬的認(rèn)定

      １、家庭成員之間對(duì)房改房的權(quán)屬有約定,，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定確定房改房的權(quán)屬，但該約定不得對(duì)抗第三人,。

      ２,、對(duì)登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他共同居住的家庭成員主張確認(rèn)房改房所有權(quán)、使用權(quán)的,，如其另行享受過(guò)福利分房或領(lǐng)取過(guò)一次性住房補(bǔ)貼,，或者在1998年之后參加工作，其工資中已包含住房補(bǔ)貼福利的,，原則上可以不予支持,。

       ３、購(gòu)買(mǎi)房改房的行為發(fā)生在2007年10月1日物權(quán)法施行以后,，確定房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照物權(quán)法的規(guī)定,，以物權(quán)登記生效為依據(jù)，登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他家庭成員在購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)出資的,，應(yīng)視為借貸或贈(zèng)與等其他債權(quán)關(guān)系,。

      ４、購(gòu)買(mǎi)公有住房的行為和訴訟均發(fā)生在2007年10月1日物權(quán)法施行以前,，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)處理,，不能適用物權(quán)法的規(guī)定。

      ５、購(gòu)買(mǎi)房改房的行為發(fā)生在2007年10月1日物權(quán)法施行以前,，但在物權(quán)法施行以后發(fā)生訴訟的,，確定房屋權(quán)屬可以參照物權(quán)法的規(guī)定，以物權(quán)登記生效為一般原則,，不宜認(rèn)定登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他共同居住的家庭成員為產(chǎn)權(quán)共有人,，對(duì)其所享有的原公有住房使用權(quán)或在購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)的出資，可以根據(jù)案件的具體實(shí)際情況,，酌情采取確認(rèn)使用權(quán),、恢復(fù)原狀（維持原有實(shí)際居住狀況）、折價(jià)補(bǔ)償?shù)任餀?quán)保護(hù)方法,。

對(duì)登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他共同居住的家庭成員主張確認(rèn)所有權(quán),、排除妨礙、遷讓等其他排他性物權(quán)保護(hù)方法的,，人民法院不予支持,。

四、房改房爭(zhēng)議糾紛處理中應(yīng)當(dāng)遵循的原則

      1,、人民法院在審理婚姻家庭,、侵權(quán)、物權(quán)保護(hù),、確認(rèn)所有權(quán),、使用權(quán)等糾紛中，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)遺產(chǎn),、夫妻共同財(cái)產(chǎn)、同居期間的財(cái)產(chǎn)范圍作出認(rèn)定,，如一方當(dāng)事人對(duì)涉案房改房權(quán)屬提出爭(zhēng)議,，且確實(shí)涉及案外人利益無(wú)法并案處理的，應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人另案提起訴訟,。

      2,、人民法院在審理婚姻家庭、侵權(quán),、物權(quán)保護(hù),、確認(rèn)所有權(quán)、使用權(quán)等糾紛中,，應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人是否要求對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)進(jìn)行分割,，如當(dāng)事人明確請(qǐng)求對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)進(jìn)行分割處理的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和案件的實(shí)際情況采取實(shí)物分割,、相互競(jìng)價(jià)或者折價(jià)歸并等方法處理,，不能簡(jiǎn)單地僅明確各自份額而不予實(shí)際處理。

      誠(chéng)然，如果采用折價(jià)歸并形式則需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,，實(shí)際操作比較復(fù)雜成本較高,，但對(duì)于破解一家人你死我活地爭(zhēng)奪一套房改房的法律適用難題而言還是值得的。將唯一的房改房轉(zhuǎn)化為貨幣價(jià)值,，再綜合考慮雙方的貢獻(xiàn)大小,、過(guò)錯(cuò)程度等因素，合理確定雙方的份額比例,，以達(dá)到平衡雙方當(dāng)事人的利益,，這樣的處理原則法院的自由裁量權(quán)相對(duì)大些。在評(píng)估時(shí),，除委托鑒定機(jī)構(gòu)外,，也可以動(dòng)員當(dāng)事人協(xié)商一致認(rèn)可其市場(chǎng)價(jià)值，或參照婚姻案件處理原則中的相互競(jìng)價(jià)方式減少成本,。

      3,、家庭成員中的一方按房改政策購(gòu)得房改房后，以登記產(chǎn)權(quán)人名義要求其他共同居住的家庭成員遷讓的,，一般不予支持,；如其他成年共同居住的家庭成員在外另行享有房屋產(chǎn)權(quán)或者承租公有住房的，產(chǎn)權(quán)人要求其遷讓的,，可以予以支持,。

      4、對(duì)于登記產(chǎn)權(quán)人以外的其他家庭成員房改房權(quán)益的保護(hù)應(yīng)綜合把握以下因素：

1）是否是原公有住房的承租人,；

2）福利分房時(shí)有無(wú)考慮家庭成員實(shí)際居住條件,，是否僅以職務(wù)、職級(jí),、職稱(chēng),、工齡等為條件；

3）是否屬于拆遷安置對(duì)象,；

4）在爭(zhēng)議房屋是否具有本市常住戶籍,；

5）是否長(zhǎng)期實(shí)際居住,；

6）拆遷時(shí)產(chǎn)權(quán)置換或安置公有住房新增面積補(bǔ)差款及其他進(jìn)住費(fèi)用的出資情況,；

7）購(gòu)買(mǎi)房改房的款項(xiàng)出資情況；

8）登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他家庭成員是否因此而喪失參加福利分房或另行購(gòu)買(mǎi)房改房的權(quán)利,；

9）登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他家庭成員是否參加過(guò)福利分房或另行購(gòu)買(mǎi)過(guò)房改房,，是否享受過(guò)住房補(bǔ)貼等。

      5,、具有下列情形之一,，且在爭(zhēng)議房屋具有本市常住戶籍,、長(zhǎng)期實(shí)際居住，沒(méi)有參加過(guò)其他福利分房或另行購(gòu)買(mǎi)過(guò)房改房的,，人民法院可以確認(rèn)登記產(chǎn)權(quán)人以外的其他家庭成員對(duì)房改房享有住房使用權(quán)：

1）原承租人,；

2）福利分房時(shí)承租人的其他家庭成員明確計(jì)入分房人口計(jì)算分房面積的；

3）屬于拆遷安置對(duì)象的,；

4）拆遷時(shí)其他家庭成員或其工作單位支付過(guò)產(chǎn)權(quán)置換或安置公有住房新增面積補(bǔ)差款及其他進(jìn)住費(fèi)用的,。

      6、符合以上條件且對(duì)爭(zhēng)議房改房享有使用權(quán)的其他家庭成員,，在購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)雖未登記為產(chǎn)權(quán)人,，但對(duì)購(gòu)房實(shí)際全部出資或部分出資的，人民法院可以根據(jù)案件的具體實(shí)際情況,，對(duì)登記產(chǎn)權(quán)人以外的其他家庭成員酌情采取恢復(fù)原狀（維持原有實(shí)際居住狀況）,、對(duì)房屋增值部分折價(jià)補(bǔ)償?shù)仍瓌t處理。

      之所以作如上考慮,，主要是基于以下原因：根據(jù)我國(guó)福利分房和房改政策的規(guī)定,，原則上一戶（指夫妻雙方）只能享受一次福利分房，一戶（同一戶籍中的一家）只能享受一次房改機(jī)會(huì),，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司和房改辦對(duì)此政策把握比較嚴(yán),，而單位自管公房控制不嚴(yán)，實(shí)踐中常發(fā)生一對(duì)夫妻在各自單位分配兩處以上公房的情況,。因此,，在福利分房中明確計(jì)入分房人口的，或者屬于拆遷安置對(duì)象,、其工作單位支付過(guò)拆遷新增面積補(bǔ)差款的（也有應(yīng)支付沒(méi)有錢(qián)未支付的）,，其直接后果即喪失了參加福利分房的資格（以單位有分房條件為前提）；同樣,，在同一戶籍上,，任何一人購(gòu)買(mǎi)了房改房，其他人均將失去參加房改的資格（這是主張房改房家庭成員代表登記的核心內(nèi)容）,。符合上述條件的家庭成員，其對(duì)分配或拆遷安置的公房面積大小是有貢獻(xiàn)的,，又喪失了參加福利分房或房改的資格,，不酌情考慮給予補(bǔ)償是不公平的。