家庭成員之間涉及房改房買賣,、權(quán)屬類案件的審理一直是審判實務(wù)界的難題,，其中涉及到的一些問題頗有爭議,，筆者梳理了此類案件中容易出現(xiàn)的問題,，并針對不同情形提出具體處理意見：

一,、關(guān)于兩種不予受理的情形

      1、公有房屋承租人及家庭成員之間因公有住房購買主體資格,、應(yīng)當(dāng)參加房改而未能參加,、應(yīng)當(dāng)享受的福利分房面積標(biāo)準(zhǔn)、購買價格等發(fā)生爭議的,，屬于執(zhí)**改政策產(chǎn)生的爭議,，應(yīng)當(dāng)向公有住房行政主管部門反映，不屬于人民法院民事案件的受理范圍,，當(dāng)事人以此為由主張房改房買賣合同無效的,，不予受理；已經(jīng)受理的,，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴,。

      2,、家庭成員之間因確認(rèn)公有住房承租人資格發(fā)生爭議的，應(yīng)由公有住房行政主管部門處理,，不屬于人民法院民事案件受理范圍,，當(dāng)事人以此為由主張撤銷公有住房承租證、要求確認(rèn)公有住房承租權(quán)變更無效等糾紛,，不予受理,；已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴,。

二,、關(guān)于房改房買賣合同的效力認(rèn)定

      １、房改房買賣合同的效力需要經(jīng)公有住房行政主管部門審批后生效,，其行為具有不可逆轉(zhuǎn)性,，人民法院確認(rèn)合同無效后，很難恢復(fù)至公有住房租賃的原始狀況,，故應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握法律和政策的界限,，原則上不輕易認(rèn)定房改房買賣合同無效。

      2,、1999年10月1日《中華人民共和國合同法》實施以后,，人民法院確認(rèn)房改房買賣合同無效，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)的效力性規(guī)范為依據(jù),，不能以法律和行政法規(guī)的管理性規(guī)范為依據(jù),，也不得以部門規(guī)章、地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù),。

      ３、一方當(dāng)事人以房改房買賣未經(jīng)同住家庭成員協(xié)商一致同意,、協(xié)商證明簽字系偽造,、代簽等為由主張房改房買賣合同無效的，人民法院應(yīng)綜合分析購房款的出資,、買賣合同手續(xù)經(jīng)辦過程,、房屋權(quán)屬登記、權(quán)屬證書領(lǐng)取,、房屋長期實際居住使用狀況,、出資裝修情況等因素，合理判斷當(dāng)事人對房改房買賣合同的簽訂及履行是否明知或認(rèn)可,。

三,、關(guān)于房改房權(quán)屬的認(rèn)定

      １、家庭成員之間對房改房的權(quán)屬有約定,，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定確定房改房的權(quán)屬,，但該約定不得對抗第三人。

      ２,、對登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他共同居住的家庭成員主張確認(rèn)房改房所有權(quán),、使用權(quán)的，如其另行享受過福利分房或領(lǐng)取過一次性住房補貼,，或者在1998年之后參加工作,，其工資中已包含住房補貼福利的，原則上可以不予支持,。

       ３,、購買房改房的行為發(fā)生在2007年10月1日物權(quán)法施行以后，確定房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照物權(quán)法的規(guī)定,，以物權(quán)登記生效為依據(jù),，登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他家庭成員在購買房改房時出資的，應(yīng)視為借貸或贈與等其他債權(quán)關(guān)系,。

      ４,、購買公有住房的行為和訴訟均發(fā)生在2007年10月1日物權(quán)法施行以前，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時的法律法規(guī)處理,，不能適用物權(quán)法的規(guī)定,。

      ５、購買房改房的行為發(fā)生在2007年10月1日物權(quán)法施行以前,，但在物權(quán)法施行以后發(fā)生訴訟的，確定房屋權(quán)屬可以參照物權(quán)法的規(guī)定,，以物權(quán)登記生效為一般原則,，不宜認(rèn)定登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他共同居住的家庭成員為產(chǎn)權(quán)共有人，對其所享有的原公有住房使用權(quán)或在購買房改房時的出資,，可以根據(jù)案件的具體實際情況,，酌情采取確認(rèn)使用權(quán)、恢復(fù)原狀（維持原有實際居住狀況）,、折價補償?shù)任餀?quán)保護方法,。

對登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他共同居住的家庭成員主張確認(rèn)所有權(quán)、排除妨礙,、遷讓等其他排他性物權(quán)保護方法的,，人民法院不予支持。

四,、房改房爭議糾紛處理中應(yīng)當(dāng)遵循的原則

      1,、人民法院在審理婚姻家庭、侵權(quán),、物權(quán)保護,、確認(rèn)所有權(quán),、使用權(quán)等糾紛中，應(yīng)當(dāng)首先對遺產(chǎn),、夫妻共同財產(chǎn),、同居期間的財產(chǎn)范圍作出認(rèn)定，如一方當(dāng)事人對涉案房改房權(quán)屬提出爭議,，且確實涉及案外人利益無法并案處理的,，應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人另案提起訴訟。

      2,、人民法院在審理婚姻家庭,、侵權(quán)、物權(quán)保護,、確認(rèn)所有權(quán),、使用權(quán)等糾紛中，應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人是否要求對爭議房產(chǎn)進行分割,，如當(dāng)事人明確請求對爭議房產(chǎn)進行分割處理的,，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和案件的實際情況采取實物分割、相互競價或者折價歸并等方法處理,，不能簡單地僅明確各自份額而不予實際處理,。

      誠然，如果采用折價歸并形式則需要對房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)價值進行評估,，實際操作比較復(fù)雜成本較高,，但對于破解一家人你死我活地爭奪一套房改房的法律適用難題而言還是值得的。將唯一的房改房轉(zhuǎn)化為貨幣價值,，再綜合考慮雙方的貢獻大小,、過錯程度等因素，合理確定雙方的份額比例,，以達到平衡雙方當(dāng)事人的利益,，這樣的處理原則法院的自由裁量權(quán)相對大些。在評估時,，除委托鑒定機構(gòu)外,，也可以動員當(dāng)事人協(xié)商一致認(rèn)可其市場價值，或參照婚姻案件處理原則中的相互競價方式減少成本,。

      3,、家庭成員中的一方按房改政策購得房改房后，以登記產(chǎn)權(quán)人名義要求其他共同居住的家庭成員遷讓的,，一般不予支持,；如其他成年共同居住的家庭成員在外另行享有房屋產(chǎn)權(quán)或者承租公有住房的，產(chǎn)權(quán)人要求其遷讓的，可以予以支持,。

      4,、對于登記產(chǎn)權(quán)人以外的其他家庭成員房改房權(quán)益的保護應(yīng)綜合把握以下因素：

1）是否是原公有住房的承租人；

2）福利分房時有無考慮家庭成員實際居住條件,，是否僅以職務(wù),、職級、職稱,、工齡等為條件,；

3）是否屬于拆遷安置對象；

4）在爭議房屋是否具有本市常住戶籍,；

5）是否長期實際居?。?/p>

6）拆遷時產(chǎn)權(quán)置換或安置公有住房新增面積補差款及其他進住費用的出資情況,；

7）購買房改房的款項出資情況,；

8）登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他家庭成員是否因此而喪失參加福利分房或另行購買房改房的權(quán)利；

9）登記產(chǎn)權(quán)人之外的其他家庭成員是否參加過福利分房或另行購買過房改房,，是否享受過住房補貼等,。

      5、具有下列情形之一,，且在爭議房屋具有本市常住戶籍,、長期實際居住，沒有參加過其他福利分房或另行購買過房改房的,，人民法院可以確認(rèn)登記產(chǎn)權(quán)人以外的其他家庭成員對房改房享有住房使用權(quán)：

1）原承租人,；

2）福利分房時承租人的其他家庭成員明確計入分房人口計算分房面積的；

3）屬于拆遷安置對象的,；

4）拆遷時其他家庭成員或其工作單位支付過產(chǎn)權(quán)置換或安置公有住房新增面積補差款及其他進住費用的,。

      6、符合以上條件且對爭議房改房享有使用權(quán)的其他家庭成員,，在購買房改房時雖未登記為產(chǎn)權(quán)人，但對購房實際全部出資或部分出資的,，人民法院可以根據(jù)案件的具體實際情況,，對登記產(chǎn)權(quán)人以外的其他家庭成員酌情采取恢復(fù)原狀（維持原有實際居住狀況）、對房屋增值部分折價補償?shù)仍瓌t處理,。

      之所以作如上考慮,，主要是基于以下原因：根據(jù)我國福利分房和房改政策的規(guī)定，原則上一戶（指夫妻雙方）只能享受一次福利分房,，一戶（同一戶籍中的一家）只能享受一次房改機會,，房產(chǎn)經(jīng)營公司和房改辦對此政策把握比較嚴(yán)，而單位自管公房控制不嚴(yán),，實踐中常發(fā)生一對夫妻在各自單位分配兩處以上公房的情況,。因此,，在福利分房中明確計入分房人口的，或者屬于拆遷安置對象,、其工作單位支付過拆遷新增面積補差款的（也有應(yīng)支付沒有錢未支付的）,，其直接后果即喪失了參加福利分房的資格（以單位有分房條件為前提）；同樣,，在同一戶籍上,，任何一人購買了房改房，其他人均將失去參加房改的資格（這是主張房改房家庭成員代表登記的核心內(nèi)容）,。符合上述條件的家庭成員,，其對分配或拆遷安置的公房面積大小是有貢獻的，又喪失了參加福利分房或房改的資格,，不酌情考慮給予補償是不公平的,。